Zemljišna knjiga: kako dobiti izvadak i provjeriti vlasništvo nekretnine

Izvadak iz zemljišne knjige je jedini pravno valjani dokument koji dokazuje tko je vlasnik nekretnine i postoje li na njoj tereti poput hipoteka ili zabrana otuđenja.

Računar s prikazom ZIS portala i dokumentima zemljišne knjige

Ukratko

Izvadak iz zemljišne knjige je jedini pravno valjani dokument koji dokazuje tko je vlasnik nekretnine i postoje li na njoj tereti poput hipoteka ili zabrana otuđenja. U Bosni i Hercegovini izvatke izdaje nadležni zemljišnoknjižni ured pri opštinskom sudu, a u Republici Srpskoj Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP). Prije bilo kakve kupoprodaje ili adaptacije, obavezno provjerite usklađenost katastra i zemljišne knjige kako biste izbjegli pravne zamke. Izvadak se dobija u zemljišnoknjižnom uredu suda, odnosno kod RUGIPP-a u Republici Srpskoj. Ovjereni izvadak ima dokaznu snagu; elektronski uvid služi samo za informaciju. Nesklad između katastra i zemljišne knjige može blokirati kupovinu. Za konkretan pravni posao posavjetujte se s notarom ili advokatom.

Šta je izvadak iz zemljišne knjige i zašto je obavezan?

Izvadak iz zemljišne knjige je službeni dokument koji sadrži podatke o vlasnicima nekretnine, njenoj površini, namjeni te svim teretima i ograničenjima prava. On uživa javnu vjeru, što znači da se podaci u njemu smatraju tačnima dok se pravosnažnom odlukom nadležnog suda ne dokaže suprotno. Bez ovoga dokumenta ne može se pouzdano sklopiti ugovor o kupoprodaji niti upisati novo vlasništvo. Izvadak se u BiH sastoji od tri lista: list A (podaci o parceli), list B (vlasnici) i list C (tereti).

Sadrži podatke o vlasnicima i njihovim udjelima (list B).
Evidentira hipoteke, zabrane otuđenja i pravo stanovanja (list C).
Potreban je za sve pravne poslove s nekretninom.

Kako besplatno provjeriti vlasništvo nekretnine online?

Najbrži način za osnovnu provjeru jeste elektronski uvid tamo gdje je dostupan. U Republici Srpskoj RUGIPP nudi javni e-katastar i geoportal, dok u Federaciji BiH dostupnost online uvida ovisi o kantonu i sudu. Za puni i službeni uvid te preuzimanje ovjerenog dokumenta obratite se nadležnom zemljišnoknjižnom uredu u vašoj opštini. Ako niste sigurni koja je institucija nadležna, provjerite kod nadležnog zemljišnoknjižnog ureda / katastra u vašoj opštini.

U Republici Srpskoj koristite javni e-katastar i geoportal RUGIPP-a za informativni uvid.
Unesite katastarsku opštinu i broj zemljišnoknjižnog uloška ili broj katastarske čestice.
Za službeni izvadak obratite se nadležnom zemljišnoknjižnom uredu suda.

Na drvenom stolu nalazi se visoki hrpa papira i bijela šolja, uz prozor s pogledom na vrt i kuću. — Vlasništvo nekretnine besplatno se provjerava online putem ZIS portala.

Kako naručiti službeni izvadak iz zemljišne knjige?

Službeni izvadak izdaje nadležni zemljišnoknjižni ured pri opštinskom sudu (Zakon o zemljišnim knjigama FBiH), odnosno RUGIPP u Republici Srpskoj (Zakon o premjeru i katastru RS). Tamo gdje su omogućeni e-servisi, izvadak se može naručiti online nakon prijave; u suprotnom se zahtjev podnosi na šalteru nadležnog ureda. Ovjereni izvadak nosi pečat i potpis službene osobe i predstavlja dokaz o stanju upisa na određeni dan.

Podnesite zahtjev nadležnom zemljišnoknjižnom uredu ili putem e-servisa RUGIPP-a gdje je dostupno.
Navedite katastarsku česticu / broj zemljišnoknjižnog uloška i vrstu izvatka.
Platite sudsku taksu ili naknadu prema cjeniku i preuzmite ovjereni izvadak.

Koliko košta izvadak iz zemljišne knjige u 2026.

Cijene izvatka ovise o načinu naručivanja, vrsti dokumenta te entitetu i sudu. Iznos sudske takse odnosno administrativne naknade propisan je važećim propisima o sudskim taksama u FBiH, odnosno cjenikom RUGIPP-a u Republici Srpskoj. Tačan iznos i način plaćanja provjerite kod nadležnog zemljišnoknjižnog ureda / katastra u vašoj opštini.

Iznos naknade razlikuje se po entitetu, kantonu i vrsti izvatka.
Fizički izvadak može zahtijevati dodatne troškove dostave.
Elektronski uvid je često besplatan, ali ne služi kao dokaz.

Razlika između katastra i zemljišne knjige

Katastar nekretnina opisuje fizičke karakteristike nekretnine (površina, granice, namjena) i vodi se kroz posjedovni list, dok zemljišna knjiga bilježi pravni status (tko je vlasnik, postoje li tereti). Važno je znati da posjedovni list nije dokaz vlasništva. Često dolazi do nesklada između ova dva sistema, što može uzrokovati probleme pri prodaji, pa prije kupovine uvijek provjerite usklađenost oba sistema.

Katastar: posjedovni list, tlocrt, površina, namjena zemljišta.
Zemljišna knjiga: vlasnici, hipoteke, zabrane.
Nesklad zahtijeva postupak usklađivanja kod nadležnog suda.

Srebrni laptop s crnim ekranom stoji na drvenom stolu uz bijelu šalicu, vazu s biljkom i zdjelu s jabukom, s pogledom kr — Katastar i zemljišna knjiga vode različite podatke o istoj nekretnini.

Šta znače tereti i zabrane u izvadku?

Tereti su prava trećih osoba na tuđoj nekretnini, poput hipoteka (garancija za kredit) ili prava stanovanja, i upisuju se u list C zemljišne knjige (Zakon o stvarnim pravima FBiH; Zakon o stvarnim pravima RS). Zabrane otuđenja sprječavaju prodaju ili darovanje nekretnine dok se razlog zabrane ne otkloni. Kupac mora biti svjestan ovih ograničenja jer se tereti prenose na novog vlasnika ako se ne brišu.

Hipoteka: banka ima pravo na nekretninu do otplate kredita.
Pravo stanovanja: osoba ima pravo živjeti u nekretnini.
Zabrana otuđenja: sud ili poresko tijelo zamrzava prodaju.

Kako provjeriti usklađenost katastra i zemljišne knjige?

Usklađenost provjerite poređenjem podataka o vlasnicima i površinama u oba sistema — u posjedovnom listu (katastar) i u zemljišnoknjižnom ulošku (zemljišna knjiga). Ako se podaci razlikuju, potrebno je pokrenuti postupak usklađivanja pred nadležnim sudom, odnosno kod nadležne uprave. Ovaj postupak može trajati mjesecima i zahtijeva angažman advokata ili ovlaštenog geodete.

Uporedite podatke o vlasniku u katastru (posjedovni list) i zemljišnoj knjizi.
Provjerite odgovara li površina u oba sistema.
Angažirajte stručnjaka za rješavanje nesklada.

Kada je potreban ovlašteni stručnjak za provjeru?

Iako je osnovni uvid moguć samostalno, složeniji slučajevi poput nasljednih postupaka, nesklada ili sumnjivih tereta zahtijevaju stručnu pomoć. Ovlašteni advokat ili geodet mogu provesti detaljnu provjeru (due diligence) i osigurati da nekretnina nema skrivene pravne mane. Za sve pravne poslove vezane uz promjenu vlasništva preporučuje se stručni nadzor, a ugovor se ovjerava kod notara.

Advokat provjerava valjanost ugovora i tereta.
Geodet rješava nesklade u granicama i površinama.
Stručnjak štiti kupca od budućih pravnih sporova.

Žena u zelenoj bluzi sjedi za drvenim stolom i tipka na srebrnom laptopu uz prozor s pogledom na vrt. — Za složenije provjere ponekad je potreban ovlašteni stručnjak.

Česte greške pri provjeri vlasništva nekretnine

Najčešća greška je oslanjanje samo na izjavu prodavača umjesto na službene dokumente. Druga česta greška je zanemarivanje provjere tereta koji nisu vidljivi na prvi pogled, poput prava prvokupa ili prava služnosti (npr. pravo puta). Uvijek tražite najnoviji izvadak iz nadležnog zemljišnoknjižnog ureda, jer se stanje može promijeniti od dana izdavanja.

Ne vjerujte usmenim izjavama, tražite pismeni izvadak.
Provjerite datum izdavanja izvatka (mora biti svjež).
Obavezno provjerite postoje li prava prvokupa.

Kako izgleda postupak kupovine nekretnine s provjerom?

Postupak počinje provjerom vlasništva i tereta putem izvatka iz zemljišne knjige (nadležni zemljišnoknjižni ured ili RUGIPP). Nakon toga sklapa se predugovor uz depozit, a zatim glavni ugovor čiji se potpisi ovjeravaju kod notara. Zahtjev za upis novog vlasništva podnosi se nadležnom zemljišnoknjižnom uredu suda, koji provodi upis u zemljišnu knjigu. Cijeli proces zahtijeva preciznost i strpljenje.

1. Provjera vlasništva i tereta (izvadak iz zemljišne knjige).
2. Sklapanje predugovora i plaćanje depozita.
3. Glavni ugovor s ovjerom potpisa kod notara.
4. Upis vlasništva u zemljišnu knjigu kod nadležnog suda / RUGIPP-a.

Koraci

Provjerite vlasništvo i terete — Provjerite vlasništvo i eventualne terete putem izvatka iz zemljišne knjige kod nadležnog zemljišnoknjižnog ureda, odnosno RUGIPP-a u Republici Srpskoj.
Sklopite predugovor — Sklopite predugovor uz plaćanje depozita.
Potpišite glavni ugovor kod notara — Sklopite glavni ugovor čiji se potpisi ovjeravaju kod notara.
Podnesite zahtjev za upis vlasništva — Podnesite zahtjev za upis novog vlasništva nadležnom zemljišnoknjižnom uredu suda, odnosno RUGIPP-u, koji provodi upis u zemljišnu knjigu.

Cjenik izvatka iz zemljišne knjige (okvirno)

Vrsta usluge	Cijena (KM)	Napomena
Elektronski uvid / geoportal (online)	0 KM (gdje je dostupno)	Besplatno, samo informacija — nije dokaz
Ovjereni izvadak putem e-servisa	Sudska taksa / naknada (vidjeti aktuelni cjenik nadležnog ureda ili RUGIPP-a)	Naručuje se online gdje je omogućeno, PDF/ovjereni format
Fizički izvadak (papirnati)	Sudska taksa / naknada (vidjeti aktuelni cjenik nadležnog ureda ili RUGIPP-a)	Izdaje se u zemljišnoknjižnom uredu suda ili kod RUGIPP-a, poštarina dodatno

Poređenje: Katastar vs. Zemljišna knjiga

Karakteristika	Katastar nekretnina	Zemljišna knjiga
Šta bilježi?	Fizičke osobine (površina, granice)	Pravni status (vlasnici, tereti)
Glavni podatak	Posjedovni list, tlocrt i namjena zemljišta	Vlasnički list (list B) i podaci o vlasniku
Pravna snaga	Informacijska (može biti netačan; posjed nije dokaz vlasništva)	Javna vjera (dokazna snaga)
Kada se mijenja?	Pri fizičkim promjenama (gradnja, izmjera)	Pri promjeni vlasništva ili tereta

Česta pitanja

Može li neko drugi dobiti izvadak iz zemljišne knjige?

Da, bilo ko može dobiti izvadak za bilo koju nekretninu jer je zemljišna knjiga javna. Zahtjev se podnosi nadležnom zemljišnoknjižnom uredu (opštinski sud), a u Republici Srpskoj putem RUGIPP-a, uz plaćanje sudske takse ili administrativne naknade.

Koliko vrijedi elektronski uvid u odnosu na ovjereni izvadak?

Ovjereni (papirnati) izvadak koji izdaje nadležni zemljišnoknjižni ured ili RUGIPP je službeni dokaz o stanju upisa. Elektronski uvid putem geoportala ili e-servisa najčešće služi samo za informaciju; za pravne poslove tražite ovjereni izvadak s pečatom i potpisom.

Šta učiniti ako u izvadku piše pogrešan vlasnik?

Ako sumnjate na netačan podatak, pokrenite postupak ispravke ili usklađivanja pred nadležnim sudom, odnosno kod nadležnog zemljišnoknjižnog ureda / RUGIPP-a. Do pravosnažne odluke, podatak u zemljišnoj knjizi smatra se tačnim (javna vjera).

Je li potrebno platiti porez na izvadak?

Ne, za izdavanje izvatka ne plaća se porez, već samo sudska taksa ili administrativna naknada propisana važećim cjenikom nadležnog ureda. Porez se plaća pri promjeni vlasništva (porez na promet nekretnina), prema propisima kantona odnosno entiteta.

Koliko traje postupak usklađivanja katastra i zemljišne knjige?

Postupak usklađivanja može trajati od nekoliko mjeseci do godinu dana, ovisno o složenosti slučaja i opterećenosti suda ili nadležne uprave. Preporučuje se angažirati advokata za ubrzanje procesa.

Mogu li provjeriti hipoteke na nekretnini bez izvatka?

Osnovne informacije o teretima ponekad su vidljive kroz javni elektronski uvid (npr. RUGIPP e-katastar u RS ili dostupni geoportali). Za službenu potvrdu o postojanju hipoteka potreban je ovjereni izvadak (list C) iz nadležnog zemljišnoknjižnog ureda.